Лина Калянина.
0.Возведение комплекса "Охотный ряд" на Манежной не назовешь удачным
инвестиционным проектом. Это всего лишь еще один символ новой
Москвы. Такой же, как храм Христа Спасителя.
В прошлый вторник состоялась официальная церемония
открытия торгово-рекреационного комплекса (ТРК) "Охотный ряд" на
Манежной площади. Это одна из самых дорогих и амбициозных затей
московского правительства. Однако вряд ли ее можно считать удачным
инвестиционным проектом.
Почти два года назад, когда идея освоить подземное
пространство Манежной площади только обсуждалась, организаторы
проекта ставили перед собой две главные задачи: развитие
инфраструктуры города и реализация коммерчески выгодного проекта.
Поэтому ставка была сделана на создание дефицитных торговых
площадей, ресторанно-закусочной и развлекательной зоны и, что
немаловажно, стоянки на 1000 машин. Говорят, что первоначально
вообще затевалось строительство огромного паркинга, который
разрешил бы проблему парковки в центре города. Но в процессе
строительства проект претерпел значительные изменения -- сократилось
количество подземных этажей, зато один из них вылез на поверхность,
что не соответствовало первоначальному замыслу, а от 1000
парковочных мест осталось лишь 185. Сегодня комплекс состоит из трех
подземных (нижний -- технический) и одного наземного этажа, где
расположены магазины, рестораны, закусочные и развлекательные
центры. Общая площадь комплекса составляет 66000 кв. м, из них на
коммерческие площади приходится приблизительно 29000 кв. м. На
наземном, самом престижном этаже будут расположены бутики, дорогие
магазины и рестораны. По мере углубления в землю классность
магазинов и закусочных снижается -- на самом нижнем будут
расположены относительно дешевые магазины и закусочные фаст-фуд, а
также различные развлекательные заведения для детей.
Верните деньги!.
Официальная сумма инвестиций в проект -- 350 млн долларов.
Однако, по имеющейся у "Эксперта" информации, реальная цифра выше
примерно на 340 млн. Удвоение проектной стоимости произошло из-за
того, что в центре пришлось переложить все коммуникации, в том числе
перенести реку Неглинку. Но даже если вынести за скобки затраты на
городские коммуникации и оценить сам комплекс по "минимальной"
шкале, себестоимость его остается все же чудовищно высокой (около 5000
долларов за 1 кв. м). Конечно, ТРК -- специфический проект, связанный с
освоением подземного пространства, и все же себестоимость
строительства офисных и торговых комплексов высокого класса с
высококачественной отделкой сегодня в Москве не превышает 2000
долларов за 1 кв. м. Еще более неадекватной кажется цифра в 5000
долларов за метр при виде тех дешевых отделочных материалов, которые
пошли на "Охотный ряд".
По словам первого заместителя директора ОАО "Манежная
площадь" Игоря Бакутина, ежегодный доход от сдачи помещений в
аренду должен составить приблизительно 40 млн долларов. С учетом
процентных ставок по кредитам и общей официальной суммы вложений
срок окупаемости проекта, по мнению г-на Бакутина, составит 9-10 лет.
Если же реальная сумма инвестиций все-таки в два раза выше, то
говорить о какой-либо окупаемости комплекса в обозримом будущем не
приходится вообще. Тогда становится понятно, почему не нашлось
инвесторов, желающих поддержать начинание московского
правительства. Ведь это бы означало, что деньги будут "закопаны" на
много лет. Эмиссия акций ОАО "Манежная площадь" также не
оправдала надежд. Как заявил финансовый директор ОАО "Манежная
площадь" Андрей Минков, доля собственности правительства Москвы в
ТРК "Охотный ряд" составляет 87,1%, российских юридических лиц --
6,96%, иностранных фирм -- 4,3% и физических лиц -- 1,71%. Таким
образом, вся тяжесть инвестиционного груза легла на плечи городского
бюджета.
Поэтому неудивительно, что сейчас московские власти ищут
способ, как этот груз разделить с ближними. На днях объявлен тендер по
выбору инвестиционного консультанта АО "Манежная площадь".
Совместно с АО организатором тендера выступил АКБ "Российский
капитал" -- победитель конкурса на обслуживание арендаторов ТРК и
АО "Манежная площадь". Победитель тендера должен будет разработать
план сокращения доли правительства Москвы в уставном капитале
компании до 25%. По условиям тендера, победитель должен будет
определить формы и сроки возвращения правительству Москвы средств,
выделенных из городского бюджета на строительство ТРК, разработать
схему реструктуризации долга АО кредиторам, а также найти способы
активизации вторичного рынка акций "Манежной площади". Все это
очень напоминает историю с соседним "Националем", владельцы
которого вот уже более двух лет решают те же проблемы.
Разумеется, задача инвестиционного консультанта не из легких.
Главным и пока единственным источником покрытия расходов является
арендная плата за торговые и ресторанно-закусочные площади.
Несмотря на существующий на рынке дефицит таких площадей, сдача
комплекса в аренду шла очень медленными темпами, что неоднократно
вызывало гнев мэра. После смены руководства АО в начале этого года и
последующего снижения арендных ставок (с 2000-5000 до 1200-3500
долларов за 1 кв. м в год) за несколько месяцев было сдано около 80%
площадей. Однако, по неофициальной информации, не все сразу попали
к конечным пользователям. Большая часть была сдана в аренду крупным
оптом с большими скидками нескольким торговым компаниям, которые
затем стали сдавать площади в субаренду уже по более высокой цене.
Сейчас, по официальным данным, сдано около 87% площадей, а средний
уровень арендной платы -- 2200 долларов за 1 кв. м в год. Какая часть
площадей на ходится в распоряжении уже конечных пользователей,
сказать трудно.
Рынок съел и не заметил.
Торгово-рекреационный комплекс откроется для посетителей в
конце этого года. И его будущее во многом зависит от того, как им будут
управлять. По имеющейся информации, осуществлять эксплуатацию и
управление ТРК совместно с ОАО "Манежная площадь" будет
английская компания Hanscomb International. На должность
управляющего комплексом приглашен ведущий специалист компании
Дэвид Ньютон, имеющий опыт работы в подобном торговом комплексе в
городе Норвиче (Великобритания).
Главной проблемой управляющего окажется совсем не
техническая эксплуатация комплекса и даже не финансовые
взаимоотношения с арендаторами, а продвижение этого комплекса на
рынке. Здесь уместно вспомнить опыт торгового комплекса "Галерея
Актер". Владельцы "Галереи" практически никак не продвигали ее на
рынке. В результате низкой посещаемости обороты у многих фирм были
крайне низкими. За год, по неофициальной информации, у торговой
части "Галереи" сменилось 20% арендаторов. Помещения сдавались по
второму кругу, но уже ни о каких 2000 долларов за метр не могло быть и
речи. Арендные ставки для новых арендаторов были в 2-2,5 раза ниже.
Очевидно, что и не все арендаторы площадей "Охотного ряда" смогут
выжить при объявленных арендных ставках. Со временем произойдет
естественный отбор, часть арендаторов уйдет, а их площади владельцы
вынуждены будут сдавать по более низким ценам.
И последний вопрос, который возникает в связи с ТРК "Охотный
ряд": как повлияет открытие этого комплекса на развитие рынка
торговых площадей в Москве? Да никак. Во-первых, дефицит торговых
площадей в городе сегодня оценивается в миллионы квадратных метров.
А чисто торговая площадь ТРК "Охотный ряд" составляет 16800 кв. м,
что, естественно, капля в море. Во-вторых, если посмотреть на список
арендаторов, то большая часть из них -- это уже присутствующие на
московском рынке торговые компании (такие, как Rivoli, Nike, Yves
Rocher и др.) и развивающие сеть своих магазинов. Очевидно, что
открытие очередной торговой точки не истощит их интерес к дальнейшей
экспансии на рынке -- и в "Гостином дворе" у них тоже будет свой
магазинчик.
Наконец, в-третьих, как бы ни снижался ценовой уровень
магазинов по мере углубления в землю, при таких арендных ставках
дешевых товаров в комплексе не будет, а если и будет, то очень мало (у
фирм с большим товарооборотом). Поэтому комплекс на Манежной
призван удовлетворить "бутиковый" спрос, который сегодня не является
доминирующим на рынке. Основной спрос сегодня приходится на
недорогие торговые площади среднего уровня, предлагающие
качественный товар, которые рассчитаны на массового покупателя. В
первую очередь под эту категорию недвижимости подпадают торговые
молы -- большие торгово-рекреационные комплексы, строящиеся, как
правило, в спальных районах и включающие в себя недорогие магазины
и разнообразные предприятия сферы услуг. Такие молы ориентированы
на средние торговые компании и массового покупателя, и именно за
ними будущее рынка торговых площадей в Москве. Строительство
вместо ТРК "Охотный ряд" десятка молов и обошлось бы дешевле, и
рынок столичных торговых площадей заметно бы оживило.